Uudised

Eesti pensionifondid on kinnisvarasse paigutanud umbes miljard krooni. Kui läheb nii nagu Q Vara võlakirjadega, haihtub ligikaudu pool sellest miljardist õhku.

Augustis registreeris Eesti väärtpaberite keskregister esimesed börsitehingud Q Vara võlakirjadega. Neilt käendusega tagatud võlakirjadelt teenib investor 11% intressi aastas, mida on tavapärasest mõnevõrra rohkem.

Ehkki põhjapanevat järeldust teha oleks ehk liiga ennatlik, kujunes võlakirja keskmine hind nende esialgsest hinnast kaks korda madalamaks.

Peamiselt elamuarendusega tegelenud Q Vara müüb praegu Kirsiaia kolmikmaju. Müük ei lähe nii hästi, kui varem plaanitud. Firma nõukogu juht Alo Lillepea on tunnistanud käibevahendite nappust. Maksuvõlga oli arendajal viimati 3,3 miljonit krooni.

Q Vara võlakiri – üks paljudest omasugustest

“Pea iga nädal otsib mõni kinnisvaraga tegelev ettevõte turult raha ning teistest pensionifondidest võib leida selliseid väärtpabereid kümnete kaupa,” rääkis LHV tegevjuht Mihkel Oja. “Ning järelturg ei hiilga likviidsuse poolest ilmselt ühegi sellise võlakirja puhul. Nende hulka kuulub ka Q Vara võlakiri, kuid oma likviidsuse poolest pole ta teistest erinev.”

Millised need sisuliselt olematu turuväärtusega võlakirjad on? Pensionikoguja võib vaid spekuleerida. Fondid on ostnud Arco Vara, Ilmarise Kinnisvaraportfelli, E.L.L. Kinnisvara, Manutendi, Koger Kinnisvara, Kadaka Varahalduse, Kobe Investmentsi, Kolle, TR Majade, Süda Maja, Ülemiste Elurajooni ja U.S. Investi võlakirju.

Lähemal uurimisel selgub, et Eesti kõrval rahastavad pensionifondid ka Läti ja Bulgaaria kinnisvaraarendust, näiteks 14% aastaintressiga Alta Real Estate’i võlakirju on ostnud nii Hansa kui ka Sampo pensionifondid ning mitmesuguseid Metro võlakohustusi Ühispank ja LHV.

Mullu 30% keskmise tootluse saavutanud Eastern Europe Real Estate Investment Trusti ehk EEREITi võlakirja võib aga nimetada lausa pensionifondide lemmikuks. Sellist kogu maailma mõistes üliharuldast tähtajatut võlakirja on nii Hansal, Sampol kui ka Ühispangal.

Ajaloost on teada, et 18. sajandi keskpaiku andis tähtajatuid võlakirju välja ka Briti valitsus, et rahastada sõdu. Emitendil puudub samas kohustus tähtajatuid võlakirju lunastada ja tagasi ostab ta neid vastavalt oma äranägemisele.

Fondijuhid paigutasid pensioniraha muuseas ka täiesti tundmatute firmade nagu Vladaja, Mortsajevo ja Mramori Tehnopark võlakirjadesse. Nende firmade aastaaruanded ei räägi kinnisvarainvesteeringutest midagi, ent kõigist kolmest suundub raha Bulgaaria kinnisvaraarendajale Delta Imoti Capitalile.

Rotid põgenesid uppuvalt laevalt?

Pensionifondid ise olid oma investeeringutest rääkides ettevaatlikud. “Edastame täieliku paigutuste nimekirja tingimusel, et kui soovite seda või mõnda selle osa avaldada, saab see toimuda ainult meie täiendaval nõusolekul. Nõusoleku andmiseks tahame tutvuda artikli kontekstiga, milles neid andmeid avaldatakse,” kauples Sampo.

Kui erinevalt paljudest teistest Ergo pensionifondid spekulatiivsete paigutustega silma ei paistnud, siis Mihkel Oja sõnul vabanes LHV oma riskantsematest kinnisvarainvesteeringutest viimase poole aasta jooksul. Ta põikles samas kõrvale küsimusest, mida konkreetselt LHV müüs.

“Nüüd, kus peab neid investeeringuid üles loetlema, millest väljutud on, siis ega neid palju olegi,” sõnas Oja. “Aastaaruannetes on näha, et sarnaste investeeringute osakaal pole juba pikka aega LHV fondides oluline olnud.”

Kuuaruannetest ilmnes, et LHV müüs sel perioodil usinasti EEREITi võlakirju, mis oli tunamullu 4 protsendiga üheks suuremaks investeeringuks LHV Maailma Aktsiate portfellis.

Hiljem Oja siiski tunnistas: “On tõsi, et kunagi on LHV pensionifondid investeerinud EEREITi. Kuid 2006. aasta lõpus otsustas fondijuht Andres Viisemann vähendada kinnisvaraga seotud väärtpaberite osakaalu, mistõttu see positsioon müüdi.”

Oja leidis, et küsimuse väärtpaberite hinnakorrektsioonist peaks esitama teistele fondivalitsejatele, keda teema rohkem puudutab. “Probleemid turul puudutavad tänasel päeval elamuarenduse projekte, millega LHV pensionifondid pole seotud,” märkis ta. “Seetõttu tunneme ennast turvaliselt ja usume, et oleme hästi positsioneeritud antud turuolukorda arvestades.”

Sõit nagu Ameerika mägedes

Tasub tähele panna, et kinnisvarasektori investeeringud jagunevad fikseeritud intressiga investeeringuteks ning nendeks, mille intress sõltub kinnisvarafondi tootlusest. Viimased kannatavad turukõikumistest rohkem. Kõige valusamalt kärbib kinnisvara hinnalangus aga otse kruntidesse maetud summasid. Sampo Baltic Asset Management ASi juhi Peeter Schamardini sõnul pole nende pensionifondid otse kinnisasjadesse investeerinud, kuna nende väärtuse regulaarne ümberhindamine on keerukas ja vähese läbipaistvusega.

Otse kinnistutesse pole investeerinud ka SEB, Ergo ega LHV.

“SEB fondid avaldavad iga kuu fondide täieliku investeeringute nimekirja, mis on investorite jaoks oluliselt läbipaistvam kui vaid 5-10 suurema investeeringu näitamine,” kommenteeris SEB Ühispanga konservatiivse pensionifondi juht Endriko Võrklaev. “Kinnisvarasektori avalikult kaubeldavate aktsiate ja võlakirjade väärtusi hinnatakse ümber iga päev. Selle aasta juuni lõpu seisuga ei toimunud täiendavaid erakorralisi ümberhindlusi.”

Võrklaeva sõnul kinnisvarainvesteeringute olulist vähendamist praegusel ajahetkel plaanis ei ole.

Hansapank jättis vastamata küsimusele, milliseid ja mis mahus kinnisvarainvesteeringuid nende pensioniportfellid poolaasta seisuga sisaldavad. Nende pensionifondi portfellis on samas väärtpaberite kõrval ka 20 kinnistut, mille turuväärtus on 26 miljonit krooni.

Anne Oja